[김재권 변호사의 부동산 읽기] 공유물에 대한 경매분할, 함부로 허용 안 된다

김재권〈법무법인 효현 대표〉

여러 명이 공유지분으로 부동산을 소유하는 공유관계를 해소하려면 먼저 협의로 분할해 보고 협의가 되지 않으면 재판상 분할을 하게 된다. 재판에서 분할방법은 위치와 면적을 정해 땅을 나눠 가지는 '현물분할'이 원칙이다. 하지만 땅 모양이나 입지 조건이 다르므로 실제 법원은 경매에 부쳐 매각대금으로 나눠 가지라는 경매분할판결을 내리는 게 일반적이다.

그런데 최근 대법원은 종전 판례 경향과 달리 '함부로 경매분할을 해서는 안 된다'는 판결을 내려 주목되고 있다.(2023년 6월 29일 선고 2020다260025 판결)

사례를 보면 상속으로 공유관계가 된 일부 상속인의 지분을 경매로 매수한 경매전문업체가 경매분할을 청구했다. 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물분할을 할 수 있는 방법이 있는지 등을 심리해 공유물분할 방법을 선택했어야 한다는 이유로 경매분할(대금분할)을 명한 원심판결을 파기·환송했다.

대법원은 먼저 "재판에 의해 공유물을 분할하는 경우, 법원은 현물로 분할하는 게 원칙이므로 불가피하게 경매분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할방법에 관해 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정을 들어 함부로 경매분할을 명하는 것은 허용될 수 없다"는 점을 전제했다.

그리고 "특히 공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있어서 이들 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었다면 그러한 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선 강구해야 한다"라고 했다.

그러면서 "공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정해 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다. 공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대해 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다"는 점을 강조했다.

결론적으로 "기존 토지의 점유·사용관계를 해치지 않는 공유물분할 방법은 다른 특별한 사정이 없다면 원심 판단과 같이 상속인이 낙찰자의 지분을 매수해 토지 전체의 소유권을 갖게 하는 방법일 수 있다. 이때 지분의 적정한 매수가격은 당사자가 제출한 각 감정평가서 등을 근거로 산정하는 것이 어려워 보이지 않음에도 함부로 경매분할판결을 내린 원심은 법리 오해, 심리미진의 위법이 있다"고 본 것이다. 〈법무법인 효현 대표〉