[신년특집] 2023 대구 부동산 시장 전망…올 한 해 대구 3년치 입주물량 대기, 주택시장 조정기 본격화
올해 대구경북 부동산 시장은 지금껏 겪지 못한 불황을 맞이할 것이란 전망이 나온다. 지역 부동산 시장의 공급과잉이 전국에서 가장 심각한 데다, 고금리 및 고물가 등 외부충격까지 더해지면서 어려운 한 해를 맞을 것이란 우려 섞인 전망이 주류를 이룬다. 부동산 시장 침체의 주된 원인은 공급과잉이다. 주택산업연구원(이하 주산연)에 따르면 2017년부터 지난해까지 대구의 연평균 주택(아파트+기타주택) 공급량은 2만6천524가구였지만, 연평균 수요는 1만9천386가구에 머물러 있다. 더욱이 올해 대구지역 입주(예상) 물량이 3만6천여가구 전후로 예상되면서 공급과잉 현상은 더 두드러질 것으로 보인다.◆대구 미분양주택 전국 17개 시·도 중 최다 대구 미분양 물량은 이미 전국 최고다. 국토교통부 주택 통계를 보면 지난해 10월 말 기준 대구와 경북의 미분양주택은 각각 1만830가구, 6천369가구로 전국 17개 시·도 중 1·2위다. 특히 수성구와 달서구의 미분양 주택은 각각 3천116가구, 2천339가구로 대구 전체 미분양의 절반을 넘어섰다. 미분양이 늘자 아파트 등 주택가격은 급락하고 있다. 부동산정보 서비스업체 부동산R114에 따르면 지난해 전국 아파트값은 2013년 이후 9년 만에 하락세로 전환했다. 대구 아파트 매매가는 3.05% 하락해 인천(-5.34%), 세종(-4.16%), 대전(-3.21%)에 이어 전국에서 넷째로 높은 하락률을 보였다.정부의 부동산 규제 완화 조치도 지역 부동산시장의 연착륙을 끌어내지 못했다. 지난해 6월 대구 수성구의 투기과열지구 지정 해제 및 7개 구·군의 조정대상지역 해제가 이뤄졌고, 9월엔 수성구도 조정대상지역에서 해제됐다. 하지만 시장 반응은 시큰둥했다. 정부는 지난해 12월 재건축사업의 첫 관문인 재건축 안전진단 규제를 완화했지만 공급과잉 상황에선 큰 효과를 기대하기 어렵다는 게 부동산 전문가들의 중론이다. 대구의 공동주택 안전진단 대상 단지는 84곳에 달한다.올해 주택가격 역시 지난해에 이어 하락할 것이란 전망이 지배적이다. 주산연은 올해 주택시장은 경기가 저성장인 가운데 고금리, 고물가, 고환율로 인한 경제위기의 여파로 가격하락추세가 지속될 것으로 내다봤다. 미국발 금리 인상, 식품·에너지 충격으로 인한 인플레이션 장기화 등으로 세계 경제성장률이 악화하는 것도 한 요인이다. 특히 수출의존도가 높은 한국 경제가 받을 악영향이 커 보인다. 미국 연방준비은행이 올해 기준금리를 5%까지 인상할 수 있다는 전망까지 나오면서 국내 금리가 추가 상승할 가능성을 배제할 수 없다. 주택구입자금 대출 가구와 건설사의 자금순환 문제가 주택시장 하방 압력 요인으로 작용할 것이란 분석도 나왔다. 올 하반기 급격한 주택가격 하락세가 다소 완화될 것이란 전망도 있지만, 대구 부동산 시장의 미래는 여전히 안갯속이다. 주산연은 향후 주택시장이 과거 위기상황(와환위기 및 금융위기)과 같은 빠른 회복(V자 회복)은 어려울 것으로 판단했다. 코로나19발 경기침체 및 과잉유동성 문제가 해결되지 않은 상태에서 당분간 고금리 기조를 유지해야 하기 때문이다. ◆최악의 소비심리 위축 전망부동산 전문가들은 올해도 대구 부동산 시장은 어려운 상황에 직면할 것이란 전망을 내놓는다.이진우 부동산자산관리연구소장은 "대구는 사상 최대 규모의 입주물량이 대기 중이어서 소비심리 위축 정도가 최악의 상황이 될 것 같다"며 우려했다. 통상 대구지역 3년 치 입주물량(3만6천여 가구)이 올 한 해 시장에 쏟아지기 때문이다. 특히 수성구의 집값 조정이 본격화될 것으로 예측됐다. 이 소장은 "지난해 대구의 전세 및 매매가 하락세는 입주물량이 많은 지역 순으로 두드러졌다. 입주물량이 많은 수성구 전세시장의 조정이 먼저 이뤄진 후 매매시장에도 그 여파가 미칠 것으로 보인다"고 말했다. 부동산 시장 침체 극복을 위해선 심리 회복이 관건이다. 통상 경기가 위축되고 부동산 시장이 침체하면 정부는 각종 규제 완화와 금리 인하를 통해 시장을 반등시키는 노력을 펼쳤다. 하지만 현재 대구의 상황은 녹록지 않다. 이 소장은 "당장 미국 금리 인상으로 기준 금리가 계속 오르면서 대출 금리는 지난해 초에 비해 2배 가까이 널뛰었다. 이러한 현상은 올해도 이어져 수요자 심리 위축이 쉽게 개선되진 않을 전망"이라고 했다. 올해 대구 부동산 시장의 조정이 본격화할 것이란 예상도 나왔다. 대규모 신규 입주단지를 중심으로 전세가 하락이 본격화되면서 갭투자 물량에 영향을 주고, 이는 매매시장에 악영향을 끼칠 것이란 분석이다. 특히 이 소장은 그간 공급이 많았던 전용면적 85㎡ 이하 주택의 하락세가 중대형보다 더 클 것으로 봤다.이에 지역 부동산시장 연착륙의 열쇠로 금리와 규제완화를 꼽았다. 기준금리가 올라도 정책자금을 투입해 대출금리를 인하해야 한다는 주장과 DSR(총부채원리금상환비율)규제 및 법인 규제 완화가 거론됐다. 정부의 무리한 시장 개입이 많은 사회적 비용을 치러왔기 때문이라는 게 그 이유다. ◆정부 규제완화 효과는 언제쯤?송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 짧게는 1년, 길게는 5년까지 대구 부동산 시장의 조정기가 이어질 수 있다고 전망했다. 공급과잉 등 각종 악재 속에서도 정부의 규제 완화 및 주택가격 하락에 따른 주택매매 거래량 증가 기대감이 겹치면서 여러 해석이 나오고 있어서다.대구 부동산 시장의 조정기가 길어질 것으로 보는 주된 이유는 바로 '입주대란' 우려 때문이다. 공급과잉에 따른 매매가 및 전세가 추가 하락까지 예상된 가운데 올해 대구의 기존 주택 및 신규 주택 거래가가 최고점 대비 대폭 하락할 가능성이 제기됐다. 청약시장 침체도 이어질 전망이다. 대구지역 아파트의 1순위 청약건수는 2020년 38만건, 2021년 6만건이었지만 지난해 3천300건으로 급감했다. 송원배 이사는 "올해 청약시장도 지난해와 동일한 수준이 될 것으로 보인다. 청약미달 사태가 이어질 가능성이 크다"고 했다. 공급물량은 감소할 것으로 보인다. 입주물량 압박에 따른 시장 악화로 신규 공급물량이 축소될 것이란 예상이 우세해서다. 물론 긍정적 신호도 감지된다. 물가 상승률이 지난해 고점을 찍고 올해 하반기부터 안정세로 접어들 것으로 봐서다. 금리가 잇따라 오르는 모양새지만, 올 하반기 물가안정이 이뤄진다면 금리 안정 가능성도 배제할 수 없다. 윤석열 정부의 부동산 규제 완화 조치도 침체한 부동산 시장에 호재로 작용할 수 있다. 이미 정부는 2022년 12월 21일 다주택자 취득세 완화를 발표하는 등 규제 완화에 속도를 내고 있다. 부동산 시장이 반등해도 대구보다는 수도권에서 먼저 시작될 것으로 관측된다. 송 이사는 "만약 침체한 주택 매매시장에 변화가 나타나도 공급이 부족한 서울 시장의 반등이 먼저 예상된다. 공급과잉이 초래된 대구 부동산 시장은 'L'자 형태를 지속한 후 반등할 가능성이 있다"고 했다. 임훈기자 hoony@yeongnam.com그래픽=최소영기자 thdud752@yeongnam.com이진우 부동산자산관리연구소장송원배 대구경북부동산분석학회 이사
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